CAM төлемдерінің екі негізгі есептемесі бар: Айнымалы CAM төлемдері, онда жалға алушы бірнеше факторларға негізделген үлес қосуы қажет; жалақы жалпақ CAM төлемі, онда төлемдер белгіленген сома болып табылады.
CAM төлемдері ай сайын, тоқсан сайын, жыл сайын төленуі мүмкін немесе ғимаратқа күрделі жөндеу немесе толық бизнес / индустриалды парк қажет болғандықтан, уақытылы төленуі мүмкін.
CAM төлемдері жалақының ай сайынғы ставкасынан өзгеше болуы мүмкін, себебі олар көп айнымалы болып келеді. Сонымен, «айнымалы» және «бекітілген» CAM төлемдерінің арасында жалдау дифференциалының болуы және қандай да бір қақпақты қамтуы маңызды, немесе сіздің CAM төлеміңіз жыл сайын ұлғайтылуы мүмкін. Бұл көтеру мөлшерлемесі жыл сайын негізгі жалақының қаншалықты арта түскенінен бөлек қарастырылуы керек.
CAM төлемдерінің көпшілігі анықтамалар мен өте тар
CAM төлемдерінің көптеген анықтамалары бар, CAM төлеушілері өте нақты ортақ бағыттарды сақтауға тікелей шығындардың бөлігін бөлісетін жалдаушы ретінде анықтайды. Бұл кеңейтілген анықтамалар толығымен дәл емес және үй иесі көптеген жанама шығындарды CAM төлемдері ретінде анықтай алмайды.
Бұл тәжірибе салалық мамандар арасында этикалық, тіпті заңды болып табыла ма, жоқ па - Қысқаша айтқанда, қандай да бір жалдау ақысын сіздің бірегей коммерциялық жалдауыңызда қамтығанын білместен жалға бермеңіз.
CAM төлемдерінің мақсаты: CAM жарнасы қандай?
CAM және Load Factor төлемдері бірдей негізгі мақсатқа қызмет етеді: Жалдаушыларға «ортақ бағыттар» үшін үй иесінің тікелей шығындарын жабуды талап ету. Жалпы аумақтар ішкі (коридор, лифтілер, лобби, қоғамдық ванна бөлмесі және т.б.) және сыртқы шығындар (автотұрақ, ландшафтық алаңдар және т.б.).
Жалдау ақысының CAM-ақ төлейтінін, қанша рет төлеуге болатындығын және жыл сайын олардың қаншалықты көбейтілуін көрсететінін тексеріңіз. Автотұрақты қайта қалпына келтіру сияқты күрделі жөндеу жұмыстарына, немесе кез-келген құрылымды жөндеуге көмектесетін болсаңыз, оны жазбаша түрде ала аласыз. Тұрақты жөндеу жұмыстарын жүргізгенде және болашақта жоспарланған немесе жоспарланған кезде жалға берушілер тізімін жасаңыз.
Барлық иелері жалға берушілерден шатыр жабдығы, тұраққа техникалық қызмет көрсету және құрылымдық жөндеу сияқты шығыстарға көмектесуін талап етпейді және лизингке қатысты ешқандай «стандартты» болмайды, сондықтан сіздің жалдауыңыздағы «CAM төлемдерін» көре алмайсыз төлемдер түсіндіріледі.
Жалға берушінің жай ғана «CAM Fees» немесе «Әкімшілік алымдар» деп аталатын шығындардың кең ауқымы болуы мүмкін, бұл жалға берушінің барлық жалға алушылардың пайдасына төлейтін шығыстары. Егер CAM төлемдері нақты тізімде болмаса немесе жалдау кезінде түсіндірілсе, төмендегілердің кез келгені үшін төлеп жатқаныңызды сұраңыз:
- Қауіпсіздік жүйелері немесе жергілікті қызметкерлердің жалақысы немесе басқа да шығындар.
- Рұқсаттар, салықтар, сақтандыру немесе кез келген заңды шығындар.
- Ғимаратты пайдалану немесе көтермелеу үшін тұрғын үй иесімен шеккен (мысалы, жергілікті жерде немесе тіпті тыс жерде жұмыс істейтін қызметкерлерге арналған жалақы немесе жәрдемақы) жарнама, белгілер немесе басқа жалпы үстеме шығыстар.
- Сыртқы бояу, сыртқы немесе паркингтік жарықтандыру аспаптары, жол төсеу немесе қайта жабу, шатыр жабдығы немесе орталық су құбыры, электрлік, кәріз және HVAC жүйелеріне жөндеу және жаңғырту қоса алғанда, жылжымайтын мүлікті жөндеу және жөндеу.
- Коммуналдық қызмет көрсету, жалға алу немесе жеке лизингтік кеңселерді жалға алу кез-келген басқа да шығыстар, немесе одан тыс жерде.
Неліктен дұрыс түсіну маңызды? Сіздің коммерциялық жалдауыңызда қандай CAM ақы төленеді?
1989 жылы өнеркәсіптік кеңістікті жалға алып, әуе көлігі мен хобби дүкенін аштым. Саябақ жақсы жағдайда болған және үй иесі отбасының досы болған және жалақыны үш есе қысқартқан. Бұл мен қол қойған алғашқы өндірістік лизинг болды және CAM төлемдерінің қуатын толық бағалаған жоқ. Басқаша айтқанда, мен қол қойған нәрсеге ешқандай сілтемесіз міндетті құқықтық құжатқа қол қойдым.
Мен Triple Net Lease-тің не екенін білмедім, тек біреуіне қол қоюдан аулақ болуым керек еді. Мен жалға берушіге жалға берудің қандай түріне қол қоятынымды сұрадым және «Triple Net» терминін ешқашан тыңдамадым. Оның орнына мені CAM-мен әкімшілік алым деп жалғады деп айтты. Мен сол кезде түсінбегенімдей, әкімшілік алымдар салықтарды, сақтандыруды және басқа да өте қымбат шығындардың барлығын қамтиды.
Лизингке тек бір ай ғана уақыт берілді, ал парктің иесі үлкен паркті жөндеуді бастады, оның ішінде бөлшек кеңістіктерге ұқсас болу үшін алдыңғы бөліктерді қайта құру. Белгілер өзгерді, ғимарат жақсырақ болды, индустриалды саябақтың алдындағы құрылымдық өзгерістер болды.
Заң жобасы барлық тұрғындар арасында бөлінді, бірақ менде өте аз бірлік болса да, мен 5000 долларлық ақшаны ұстап тұрдым - парктің жаңартуларының бөлігі менің бірлік жағында болғанымен, ешқандай жақсартулардан еш пайда көрмеді . Басқа жалға берушілер 20 000 АҚШ доллары мөлшерінде жөндеу жұмыстарын жүргізді. Мен жалға алуды мұқият оқығанымда, жақын арада қандай да бір жаңартулар жоспарланғанын және қарапайым жалдау деп ойлағанымды білу үшін жеткілікті білетінмін, шын мәнінде үш есе таза лизингке айналды.
CAM төлемдерінің қысқаша мазмұны
- CAM - «Жалпы аумақты күтіп ұстау» деген қысқартылған сөз.
- CAM шығыстары жалға берушілерге негізделген негізде бөлінеді: жалға алушының жалдау ақысы көп, ал CAM шығыстарының көп пайызы төлеуге тиіс.
- CAM төлемдері жалға алушыдан (жалдаушымен) меншік иесіне (жалға берушіге) үстеме және операциялық шығыстардың құнын өтеуге көмектесу үшін төленеді және жалға берушілер CAM шығыстары ретінде олардың әр түрлі шығындарын қамтуға тырысуы мүмкін.
- Жалпы аумақтар, әдетте, барлық жалға алушыларға қолжетімді, пайдаланады, пайдаланады немесе бөліседі және дерлік әрқашан кіреберістер, элеваторлар мен баспалдақтар, лоббидер және қоғамдық дәретханалар кіреді.
- Сондай-ақ CAM төлемдері жолдар мен автотұрақтар, сондай-ақ кейбір жағдайларда тіпті тыс жерлерде де сыртқы кеңістіктер үшін алынуы мүмкін.
- Әкімшілік алымдар жалпы пайыздық мөлшерлеме бойынша, жалпыға ортақ аймақтарға байланысты операциялық және күтіп-ұстауға жұмсалатын шығыстарға немесе жалақыға байланысты - нақты шығыстар болып табылмайтын заттар мен көптеген жалға берушілердің шығыстарына ықпал ететін болады.
- Барлық үй иелеріне CAM төлемдері алынбайды, бірақ көбінесе коммерциялық өндірістік кеңістікте және бөлшек жалға беруде.
- Жалға берушінің ақысы қандай болса да, егер сіз қызмет көрсету, салық және сақтандыру төлемін жасасаңыз, сіздің жалдауыңыз үш есе таза лизинг болып табылады - жалға берушілер үшін барлық жалдаудың ең азы.